Questo 2023 non è stato paragonabile al 2022, ma nel complesso il mercato immobiliare residenziale in Italia resiste, sia sul fronte compravendite sia per gli affitti. Lo fa soprattutto nelle grandi città come Milano, nelle quali il trend è positivo.
Si tratta di una situazione abbastanza chiara, come dimostrano i dati evidenziati e divulgati da Scenari Immobiliari e da Immobiliare.it: i primi evidenziano che anche per l’Italia, dopo l’eccezionale performance del 2022 (con 780mila compravendite complessive), quest’anno è stato previsto un calo del 12,8% a quota 680mila.
Per il 2024, invece, nel nostro Paese si prevede una discesa del 5,9%, a circa 640mila operazioni. Quanto ai prezzi di vendita residenziale, il report evidenzia che il nostro Paese alla fine di quest’anno registrerà un aumento medio del 2,8%. L’Italia dunque crescerà di quasi il due per cento, avvicinandosi a 150 miliardi di euro di fatturato.
Vendere casa nel 2024: le difficoltà del mercato immobiliare
Nel 2022 la crescita delle transazioni aveva raggiunto i livelli toccati nell’ormai lontano 2007, quando era stata raggiunta la massima espansione del fenomeno. Nel 2023 però qualcosa è cambiato: nel corso di quest’anno, come evidenzia Scenari Immobiliari, il numero di transazioni è progressivamente calato, per una serie di cause collegate fra loro: da una parte c’è la crescita dei tassi di interesse sul fronte dei finanziamenti da parte delle banche, dall’altra l’aumento dell’inflazione, che toglie potere di acquisto alle famiglie e quindi anche ai potenziali investitori.
La crescita di Milano
Naturalmente Milano fa un po’ storia a sé, dal momento che in città è presente una platea che risente meno di questo fenomeno, almeno se paragonata con quella di altre città italiane. Bisogna però considerare che, anche in presenza di un cliente con forti possibilità di spesa, ci si può trovare di fronte a una persona più attenta a come utilizza le sue risorse rispetto al più recente passato, mettendo i suoi soldi dove davvero valga la pena farlo.
Il combinato disposto dei tassi più elevati e della crescita dell’inflazione fa, quindi, sì che gli investitori siano più cauti e che il clima sia percepito come leggermente più incerto. Milano è però caratterizzata da un flusso di transazioni elevato e per questo i prezzi degli immobili sono destinati a restare alti: un proprietario piuttosto che svendere preferisce rinunciare alla vendita. Questo almeno finché non sia in qualche modo obbligato a cercare un compromesso, perché ha l’esigenza di chiudere l’affare o perché magari deve trasferirsi altrove. In questo caso potrebbe essere disposto ad abbassare il prezzo, rendendo quindi il suo immobile più appetibile e vendibile in tempi strettissimi.
L’errore è vendere casa a Milano senza acquistare
Questo scenario potrebbe innescare una diminuzione complessiva dei prezzi?
Dipende da quanti soggetti si troveranno in questo stato di bisogno: se saranno tanti, i prezzi potranno abbassarsi in modo più generalizzato; se saranno pochi, la situazione non cambierà. Di conseguenza solo ad alcuni proprietari converrà chiudere la trattativa al prezzo giusto, mentre gli altri preferiranno aspettare.
Milano ha poi un’altra caratteristica: l’enorme affluenza di studenti, manager, aziende e investitori stranieri fa anche sì che siano saliti tantissimo anche i prezzi degli affitti. Se quindi le vendite stanno leggermente rallentando, le locazioni continuano a salire con pochissime offerte e moltissime domande, con una corsa ad affittare a qualunque prezzo. Ecco perché non bisognerebbe mai vendere un immobile, soprattutto se il mercato rallenta o si abbassa il prezzo: è sempre meglio aspettare di essere sulla cresta dell’onda, compatibilmente con le proprie esigenze.
Sicuramente non conviene vendere per ottenere soldi liquidi, ma farlo sempre in funzione di un altro progetto immobiliare. In questo senso può essere utile affidarsi a un’agenzia come la mia, in grado di affiancare i proprietari in una valutazione che magari, in un primo momento, non era stata presa in considerazione.
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Giovanni Lugli
l’agente immobiliare
specializzato su Milano
