La valutazione di un immobile è un passaggio molto importante e a volte critico. Può infatti capitare di scontrarsi con i clienti: ci sono quelli che hanno la massima fiducia e non danno alcuna indicazione all’agente immobiliare, altri che invece sono convinti che la loro proprietà abbia un determinato valore, pensando di saper quantificare nonostante la mancanza di esperienza. In realtà, il valore lo fa il mercato e, a seconda delle sue oscillazioni, il prezzo lo decide il venditore o il compratore.
I proprietari che pensano di conoscere il valore del loro immobile senza aver fatto le dovute analisi di mercato, sbagliano e a volte risultano persino ridicoli. Bisogna quindi precisare che non esistono immobili per amatori ma proprietà particolari, che quindi saranno acquistate da clienti particolari. Ma è molto difficile che una dimora sia venduta a un prezzo più alto del suo reale valore: chi la dovesse acquistare non sarebbe un amatore, ma una persona poco preparata.
Valutare un immobile partendo da una valutazione reale
Gli immobili si comprano di pancia, in parte, ma occorre sempre fare una valutazione di quale sia il reale valore di mercato in un determinato momento. Chiaramente è possibile vendere una proprietà a un prezzo lievemente più alto, perché magari ci si trova di fronte a una persona particolarmente appassionata. È anche però possibile che il cliente, non del tutto convinto, provi a tirare sul prezzo cominciando una trattativa, nella speranza di fare un affare.
Naturalmente ci sono degli strumenti oggettivi per valutare un immobile. Esiste un valore di mercato oggettivo o meglio un’ipotesi di valore che, per essere credibile, deve seguire alcuni parametri. Su questo aspetto esistono addirittura dei corsi avviati dall’università Bocconi di Milano e delle specializzazioni accademiche ad hoc.
Gli strumenti giusti per valutare un immobile
Per valutare un immobile ci sono alcuni parametri del tutto oggettivi, scritti nei registri: sono i prezzi di vendita degli immobili rogitati. Noi professionisti abbiamo dei canali e delle autorizzazioni specifiche per guardare questi prezzi in modo più veloce e immediato. Ma questo non basta, perché una fonte non è sufficiente per arrivare a una stima perfetta. Bisogna infatti effettuare uno studio più approfondito che tiene conto di altri aspetti, come per esempio il tipo di stabile, la presenza di un giardino o della portineria, il tipo di affaccio della casa e molte altre caratteristiche.
Bisogna quindi prendere in considerazione tante fonti che sono, per esempio:
- gli immobili simili venduti nel raggio di un chilometro
- quelli che sono in vendita al momento
- cosa sta cercando in questo momento l’utenza
- che budget medio ha a disposizione
- quanti soldi stanno erogando le banche
- quanto costano le rate del mutuo
Tutte queste informazioni vengono raccolte per fare una media e infine, grazie all’esperienza dell’agente immobiliare, si arriva a una stima abbastanza realistica. Occorre infatti conoscere molto bene il mercato e anche la storia delle transazioni. Ovviamente è anche fondamentale che il professionista vada di persona a vedere la proprietà, per controllare tutte le variabili.
Il confronto con le altre agenzie
Il valore che ne deriva a questo punto è abbastanza oggettivo, ma per capire se sia davvero esatto bisogna andare oltre. San Martino Immobiliare, per esempio, chiama almeno altri dieci agenti immobiliari di Milano: noi collaboriamo con circa cento agenzie più o meno grandi e con loro ci confrontiamo. Generalmente arriviamo a stime molto simili fra di noi, che oscillano di cifre davvero molto basse. A quel punto chiamiamo il proprietario per aggiornarlo sulla stima definitiva. A volte i clienti sono soddisfatti, a volte meno perché si aspettano numeri più elevati. Naturalmente è possibile mettere in vendita la casa a un prezzo leggermente più alto, se il proprietario insiste in questo senso: l’importante è però che la cifra non sia irragionevole, perché altrimenti siamo costretti a rifiutare il mandato. Il range per noi ideale è il dieci per cento.
Vorresti valutare il tuo immobile?
Affidandoti a San Martino Immobiliare, saprai di richiedere la valutazione del tuo immobile a un gruppo di professionisti onesti e con un bel carico di esperienza alle spalle!
Giovanni Lugli
agente immobiliare
professionista al tuo servizio
