Una casa acquistata per investimento, o che aspetta di essere venduta, può essere messa a reddito attraverso la locazione. Si tratta di un tema importante e complesso, che rappresenta una parte consistente del nostro lavoro. Infatti, anche se ci sono molti agenti immobiliari interessati solo alla vendita, per noi sono determinanti anche gli affitti perché, se gestiti bene, possono fidelizzare il cliente nel lungo periodo.
Ogni casa al momento dell’acquisto ha un determinato valore, che tende a crescere nel tempo, in attesa di una vendita. In questo arco temporale è quindi possibile produrre reddito affittandola: per questo affittare casa a Milano è una bella opportunità. È possibile farlo in più modi: attraverso un affitto a lungo termine o un affitto a breve termine.
L’affitto a lungo termine
Quello più classico è l’affitto a lungo termine, perfetto quando non si ha un bisogno immediato dell’immobile. In questo caso è possibile attivare un contratto di otto anni, (quattro anni rinnovabili). È quindi necessario trovare un inquilino che sia una persona seria, che non dia problemi, che aiuti nella gestione della casa e che paghi in modo corretto. Non è ovviamente possibile avere certezze assolute su questi aspetti, perché la vita può cambiare e quindi l’inquilino potrebbe ritrovarsi in difficoltà e non essere più solvibile. È però vero che molto dipende anche dai proprietari: quelli più arroccati sulle loro posizioni, che vogliono guadagnare tanto, dare sempre torto agli inquilini ed essere assenti in caso di problemi, sono quelli che finiscono con l’avere più difficoltà rispetto a quelli collaborativi, che riescono a instaurare un rapporto con gli inquilini. Questa regola però non vale sempre, considerando che ci sono anche proprietari che non vogliono conoscere chi vivrà in casa loro e quindi delegano tutto a me: una procedura comunque corretta, a patto che la scelta a monte sia effettuata nel modo giusto.
La sfida di affittare casa a Milano: la scelta dell’inquilino giusto
Per trovare l’inquilino giusto occorre avere un buon impatto iniziale: bisogna piacersi reciprocamente e occorre che vedano in me un punto di riferimento rispetto alla proprietà. Poi bisogna fare alcune verifiche su chi sono queste persone, che posizione economica hanno, come è composta la loro famiglia, ecc….
In alcuni casi è possibile chiedere qualche garanzia aggiuntiva. Nel caso degli studenti sono i genitori a garantire, mentre nel caso dei professionisti è possibile richiedere fideiussioni bancarie. A volte questi strumenti vengono visti come un dramma, ma in realtà hanno un costo che si aggira solo intorno all’1% del canone di un anno. Se un inquilino è solvibile non può avere alcun problema a chiedere la fideiussione, magari dividendo il costo fra lui e il proprietario.
Una regola importante è non affittare casa a Milano ad una cifra esosa. Inoltre è opportuno consegnare un appartamento in perfetto ordine, con tutti gli impianti certificati. In caso di problemi che riguardino la proprietà, bisogna naturalmente intervenire subito, personalmente o attraverso i professionisti con i quali collaboro. Solo così è possibile trovare un inquilino che si prenda davvero cura della casa.
Affittare casa o no: come si sceglie?
Aiutare il proprietario a valutare se sia il caso di affittare casa a Milano o meno fa parte del nostro lavoro. Prima di tutto l’immobile va messo a posto, poi è possibile effettuare una valutazione sul canone.
Attenzione alle false convinzioni: un monolocale in centro non è detto renda più di un monolocale in periferia. Teniamo conto che un monolocale nel centro di Milano costa di più al momento dell’acquisto e ha una redditività più bassa rispetto, magari, a un monolocale all’Ortica. Quest’ultimo può rendere fra il 7 e l’8%, il primo intorno al 4%. Bisogna inoltre scegliere la tipologia di contratto giusta. A tutti i clienti che vogliono affittare casa a Milano spiego che il contratto a canone libero, che permette di chiedere qualunque prezzo, è concesso per il contratto quattro più quattro, otto anni nei quali non si può mandare via l’inquilino. Il contratto breve, quello transitorio valido 18 mesi, è invece più rischioso.
Il rischio connesso al contratto
A volte si pensa a un contratto transitorio per speculare, per aumentare il canone dopo 18 mesi o per mettere in vendita la casa. È bene però sapere che un inquilino bene informato potrebbe chiedere, e ottenere, la conversione del contratto nel classico “quattro più quattro”. Questo perché il contratto transitorio non può essere imposto: deve essere il conduttore a chiederlo per motivi lavorativi o scolastici, con l’assenso del proprietario, che può ottenere sgravi fiscali, rispettando però canoni economici prestabiliti. Quindi il transitorio “puro” può essere fatto, è legale, ma a rischio e pericolo del proprietario.
In alternativa è possibile fare un contratto a uso vacanze, ma il proprietario in questo caso deve farsi carico delle bollette, degli arredi, dei corredi e della manutenzione della casa.
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Giovanni Lugli
l’agente immobiliare
innamorato di Milano
